李嘉诚再爆圈地 推动中国房价升高

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  近期,媒体更曝出长和系在内地的土地储备高达1652万平方米,占近全球储备的8成,若按2013年内地土地储备平均成本为2200元/平方米计算,内地项目总值近200亿元人民币。

  今年以来,华人首富李嘉诚旗下的长和系公司频频卷入撤资、囤地以及内地业绩下滑的多重负面消息中。

  面对舆论质疑,长江实业集团第一时间澄清但依然难以摆脱囤地质疑。长江实业集团认为,公司及和记黄埔在内地的土地发展项目均依国家法规进行,并不地处囤地之具体情况,且并这样 囤地的意图,公司老要希望尽快完成发展及出售项目,以便套回资金进行再发展。

  长江实业集团公开公布面前凸显的现象报告 是,旗下多个项目尽管地处开发具体情况,有可是 进度往往缓慢。而事实上,长和系在内地有另一个项目要开发八九年甚至十几年,在业内已是公开的秘密。

  李嘉诚旗下地处东莞名为海逸豪庭的项目,因其占地面积高达7000亩被誉为亚洲最大高尔夫豪宅装修群,近年来频频登上囤地嫌疑黑名单。查询公开信息显示,该地块在1999年被和黄搞懂,此后由长实与和黄合资的项目公司东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司所有,长江实业拥有49.9%的项目权益,其中涉及高尔夫球场面积2000亩。

  日前网易财经实地走访该项目,从广州出发、经由广深高速在厚街出口下来约有有另一个小时车程距离就到达这名 掩映在东莞厚街横岗水库旁、青山绿水中的豪宅装修项目。

  迄今为止,这名 高达7000亩的超级大盘从拿地到目前开发销售已长达15年时间,项目仅开发过半,仍有一半的地块地处尚未动工具体情况。经过多年的发展,尽管这名 项目拥有被委托人一系列的生活配套、但互近依然是良莠不齐的各类作坊式的小厂、杂乱不堪。进入豪宅装修区依然是须要私家车更为便利。

  据该项目销售顾问向网易财经介绍,该项目已开发了约32000亩,前一天项目开发体量大预计要到2020年整体项目能够开发完毕。目前正在第四期项目开发中,目前推出有200-2000平方米的豪宅装修,总价在700万元-2000万元不等。

  在海逸豪庭项目销售部现场,网易财经注意到销售数据榜单显示,这名 楼盘去年推出名为“御峰”的山湖高尔夫豪宅装修,其签约额一举成为东莞2013年豪宅装修市场的销售冠军,销售单价达到2.3万元/平方米。

  据东莞中原市场研究部统计,李嘉诚旗下这名 项目海逸豪庭已2012年、2013年连续两年称冠东莞楼市。

  数据显示,2013年海逸豪庭签约销售231套一手豪宅装修,面积约7.91万平方米,金额达到18.26亿元,上述三项数据均领跑东莞一手豪宅装修市场,其约2.3万元/平方米的均价也在东莞楼价地处名列前茅的位置。

  尽管销售良好,开发商的开发却这样 有可是 加快。一位不具名的港股投行人士向网易财经表示,长实开发房地产节奏向来这样 ,在香港也是这样 。

  “囤地能不到在市场更好的前一天才卖出,获利更多,加上自身资本实力强,有的是能力囤地”,上述人士如是说,有可是 内地对囤地有规定限制,一般操作不易。

  值得关注的是,连续两年称霸当地楼市的海逸豪庭项目却屡上囤地黑榜并有可是 受罚。前一天地块体量巨大,1999年拿到地后,和黄并未第一时间进入开发程序,可是在经过长达9六个月晒太阳后,被当地政府以土地闲置等原因分析分析,征收797万元土地闲置费。

  尽管被处罚,这名 豪宅装修项目依然保持“龟速”开发。其中在2012年4月期间,还因地块庞大靠近横岗水库,外界担心房地产开发对水库生态环境造成影响等,不到办理规划报批手续,土地也无法继续开发。

  经过多次协调,由开发企业委托具有相符资质的涉及单位,编制本项目的选址规划评估,最终东莞市政府机构通过上述项目规划评估报告,项目才得以继续进行。

  同策咨询研究中心总监张宏伟也指出,近年来每种被指控开发商囤地项目前一天政府规划调整、动拆迁未完成等原因分析分析,客观上原因分析分析土地这样 妙招进入开发具体情况。

  他也指出,被委托人面项目的定位、开发周期与市场的情势风险把控也是核心。前一天项目定位高端,前一天限购、限贷等政策层面的因素地处,这样 此时开工的项目短期内难以更慢销售,毫无现象报告 将拉长项目开发周期、延迟开发。

  近年来李嘉诚旗下被曝光的疑似囤地项目开发周期超10年的比比皆是。上述东莞豪宅装修项目今年预期完成的物业开发量仅约为6.7万方,更显“龟速”发展具体情况。

  在长实2014年中报显示,长和系在内地发展的项目面积达到12000万平方米,集中在武汉、重庆以及惠州、东莞、深圳、珠海等国内一二线城市。其中成都项目的南城都汇2004年拿地、分期开发预计2016年竣工,历时12年;重庆的杨家山项目,2007年拿地预计2022年竣工,历时15年时间;广州黄沙项目1994年拿地,直到2012年其中商业每种才开业,2014年商业项目打包出售。

  “长江实业进入内地进行地产开发的有另一个显著特点,可是通过缓慢开发、变相囤地,坐享土地升值”,中国房地产法学会副会长陈国强这样 表示。

  “对于中国房地产行业来说,土地升值已超过通过开发能获取的利润”,盛富资本和协纵国际总裁黄立冲说,政府之可是出台这名 政策遏制囤地,但中央对于地方土地控制力度薄弱,原因分析分析执行层面往往名存实亡,开发商往往拿了土地不开发,最终出現囤地现象报告 。

  网易财经注意到,以上述东莞海逸豪庭价格为例,这名 地处山坳里的豪宅装修群项目,2012年推出市场的第一期项目对外报价约为1.3万元/平方米,而目前该楼盘对外报价高达2.7万元/平方米,短短近两年时间,销售价格累计上涨了12000元,涨幅为92.3%。

  “在国外,除非这名 城市地处重大的规划变化才前一天原因分析分析土地出現大幅升值的现象报告 ,而在国内土地增值已成为房地产商获利很重要的元素”,盛富资本和协纵国际总裁黄立冲如是说。

  他表示,在中国可是的城市很重是非一线城市,前一天土地财政带来的经济效益,可是地方政府在当地各种配套尚未完善前提下大力的招商引资,催生大规模的造城运动,想借地产商这块他山之玉带动整个地区的经济开发。

  “然而政府算盘打得好,开发商也很精明”,毕竟在互近没资源、没配套的具体情况下做房地产开发风险也很高,可是项目开发进度就缓慢,长此以往就形成囤地的具体情况,上述港股投行人士人士说。

  一位内地房地产营销人士表示,“前一天香港地块金贵,拿地的开发商往往要对地块深入研究以博得巨大的盈利空间”,人及士表示,长和系在香港开发往往是第有另一个进入开发区域,以低价拿地,有可是 最后有另一个开工、销售,从而得以高价卖出。这名 操作模式在内地房地产近年来疯涨节奏下,更是能赚取巨额土地溢价。